判例解説｜期間の定めのある建物の賃貸借において、特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責めを負うとした判例（最判平成9年11月13日）

判決の要旨

「期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れないというべきである。」

解説

上記の通り、最高裁は、当事者の合理的意思解釈により、

賃貸人と保証人との間で保証契約について更新の合意をしなかったとしても、

更新後の建物賃貸借契約についても保証の責任を負うものと判断しました。

なお、この判例によれば、保証人との間で保証契約の更新合意をする必要はありませんが、

不動産実務においては、保証人に対しても、更新合意の署名捺印を求めることが多いと思われます。

しかし、2020年4月1日以降になされた更新合意（保証契約）については、極度額の定めが必要とされ、仮に極度額の定めが無い場合は、無効とされてしまう点には要注意です。

保証契約の更新合意に署名捺印を求める場合には、

かならず極度額を定めるようにしましょう。

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